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北京买房:专家帮你理清思路购房建议157

时间:2021-06-29 07:41  来源:未知   作者:admin   点击:

  www.xzt6.cn。北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥,我们小两口刚结婚,京户首房首贷,本人目前在东城东直门附近工作,对象在金融街。我们想在西城买一套自住兼保值的二居室,主要是考虑到各自通勤都比较近,而且也想稍微沾点学区属性。预算是首付在500以内,贷款能接受400以内。这几个月在西城南边看了不少小区,我们对小区环境、楼龄、电梯和户型都有一定的要求,筛下来大概有四个小区:

  1、宣武门旁边的椿树园。优点在区位好,附近就是2/4/7号线,而且公房房源能高贷。但是小区普遍户型一般,预算内只能买60多平的房子,而且带了实验一小的学区,单价很高,不知道学区溢价会不会影响保值。

  2、陶然亭附近的畅柳园,优点在户型稍好,离4号线不远。但是不是公房,以回迁房为主,单价也不太便宜,也只能买60多平左右。

  3、建功北里旁边的广安门南街(云河公寓),优点在是公房,小区环境不错。两居室户型很好,单价比较低,面积宽敞一些。缺点在离地铁有点远,上班不方便。

  4、达官营附近的广华轩,优点在公房,户型还可以,单价也相对合适,能买70平左右,离7号线近。但是目前出房很少。

  我们的需求挺复杂,小两口比较看中通勤方便和小区环境、电梯、楼龄等,家里人对户型要求很高,但想请教您的是三个问题:(1)从保值的角度看,上边四个小区您最看好哪一个?

  (2)从保值的角度,您还能不能帮忙推荐一些东西城满足价格700-800的二居室预算条件的小区?我们看了一圈广外陶白的感受是大多数公房的小区环境和楼龄我们都不太能接受,高质量的商品房小区又有点超预算,非常纠结。

  (3)感觉最近出房特别少,总听到一种说法是登记入学结束后房源会多一些,您觉得我们是现在上车还是再等一两个月合适?

  1、这写的真够长的。先提醒一下,选的这些房不是稍微沾点儿学区属性的,就是正经的学区房,溢价都在30%左右。陶白是因为直升校多,广外是本身的价格略低,所以溢价和北城没多大区别。

  2、从保值角度讲全差不多。在不考虑学区的情况下,理论上是商品房最优,之后是公房、政策房、保障房、回迁房等等。但在西城不是这么回事儿,户型小总价低的才是多数家长的追求。所以这种体系被打乱了不少,就是学位的优劣是第一,其他的都成了附属品。

  你们选的这些都是普通学区房,从保值讲都一样。能引发波动的除了楼市行情,其他的就是政策和学校质量的变化,而这些都是无法预测的。所以纠结这些没什么意义,还是凭个人喜好选择吧,居住第一。

  3、不好推荐,西城就是这种现状。有保值好的,也就是能脱离学区而自己形成支撑的,全都是豪宅小区里的大户型,基本1500万起。而其他的小区都是普通学区房,等出房才是常态。尤其是现在这种时期,房源相对少,推荐了也没用,我也不知道哪儿有房。

  4、入学结束后当然房源会多一些,但买房的也会多啊。家长们都在等着看派位结果呢,如果没有太过分的调剂,那该买的还是得买。2023-2024年是北京入学的最高峰时期,拿钱等着的还不少呢。

  从历次行情看,现在这会儿已经是中场了,休息一下也正常。但这次不太一样,两年后入学的孩子太多了,未必能有两个月的横盘期。

  5、我要建议就是买在广外学区呗,学区溢价的比例虽然都差不多,但相对价格低,能买到更大点儿的面积。如果西城持续锁区并均衡资源,那或许广外能得到些利好。

  陶白从现在来讲还是直升校多,但过几年这么多的孩子小升初,直升改定额的可能性很大。如果政策修改,或许会影响到价格。

  不过最好别选塔楼了,现在是家长们抢房时期,什么户型朝向的都不太在乎。可如果因为政策调整而学区房走弱,那塔楼就不占优势了。所以还是板楼为好,像云河公寓这种单体楼尽量规避,之所以单价低就是因为保值性弱。广华轩也差不多,选户型好的吧,反正就那四栋楼。仅供参考。

  章哥,我昨天又看了首开常青藤的俩居,价位比国美高不了多少,但户型和小区比国美好,我投资哪里您觉得合适?

  2、国美在五环内,常青藤在五环外,价格都能差不少,周边的配套又差的挺多,就算产品品质有差距,这也很能说明投资性了吧。

  常青藤是2008年的,奥运盘,金九银十开盘的,均价9600,就说1万块钱吧,和当时的北京大盘几乎一致,之后也一直差不多,每期都是北京均价,直到2012年2.2万的时候也是。

  国美第一城最早是2005年元旦的,黄老板吹下了牛逼,咬着牙坚持了下来。之后这里曾经暴涨,创了个朝阳涨幅第一,很多人都觉得被低估了,包括我,还后悔没买呢。结果后来看没被低估,这价格挺合理,就值这么多钱,所以也是一直跟随大盘。2008年底同样是10000万块钱左右,到现在可以说略超大盘,但这是因为朝青热门涨的快,等北京行情结束之后还应该差不多。

  3、但现在这俩小区的价格明显拉大了,国美不吃亏,常青藤的升值更高些。而且这还是在前些年东坝配套不怎么样的情况下取得的,连地铁都没有。以后就算没有什么第四使馆区的规划,正常升值也不会弱。

  这看自己吧,我说的都是之前的趋势,不代表以后,还是得看自己的判断。仅供参考。

  章哥,请教您一个困扰我的问题,福熙大道南,2016年的高层自住+投资可以吗?工作在附近。2层采光不好(主要是绿植遮挡,小区绿化太好了),会不会有下水道堵塞的问题,虽然价格比其他同户型便宜150万,以后会不会卖不出去?贪小便宜吃大亏呢?3个月后小区另外开一栋新楼,据说价格会比二手房贵些,要不要等等看看?如果贵的不多新房会更舒服(房子是精装修的,住过了就看着陈旧),附近几个小区就属福熙大道贵,陆续还有几栋楼要盖。售楼处人说后期还会更贵,而且盖楼期间噪音也不可避免,要不要考虑一下其他附近的小区?谢谢,期待您的回复!

  2、新北苑是全北京唯一一个全板块跑赢大盘的,福熙大道更是“四害”之一,升值相当好,大幅跑超过平均值。今后大概率还会延续趋势,至少十年年内不会走弱,不再继续超过也至少是拉平,毕竟周边还没有能替代这里的板块出现。

  3、二层算是特价房,但和其他楼层的价格差率只要固定下来,就轻易不会再扩大。也就是说从投资角度讲并不吃亏,比如现在是相差150万,15%;过些年或许会拉大到200万,但差率还是15%,没变化。

  不过这种房不适合纯投资,主要就是不一定好出租。另外就是将来出手时也是这种情况,挂牌时间长,至少是中间楼层的两倍以上。

  4、愿意等新房就等吧,从居住角度当然更好了,肯定比二手房舒服。从投资角度讲当然不划算了,到手办完手续就是二手房,过两年和所有二手都是同等价格,多花的钱就相当于居住体验的成本。

  5、新北苑周边几个从投资角度都差不多,升值率没什么差别。这凭个人喜好选择就行,都挺好的。仅供参考。

  章哥你好,目前可以用父母名义首房首贷,想买一套南北通透,适合居住,交通便利的房子,价格控制在600以内,接力贷。考虑个人因素,在立水桥靠近地铁的区域买,目前看中北京北的南北两居,但是没有房源,有的也是前面几号楼的临地铁房,特别吵。然后就是立城苑,这个小区是经济适用房,不知道质量怎么样?买了以后是否能保值?保值不要求太多,跟随大盘即可。

  从去年底在网上关注房产,这半年感觉涨幅特别大,基本都是10%左右,因为6月才有购房资格,现在购入是否会站岗,还是再等等到年底?北京北和立城苑哪个更适合入手?或者还有其他小区可以推荐。

  1、如果能买到北京北的当然挺好,在立水桥算很不错的小区了,自住和保值都好,升值还超过了北京大盘。现在哪儿都没什么房源,城六区多数的板块都缺房,价格高还不好砍价,谁也没辙。

  2、立城苑是经适房的形式,但实际上带有公房性质,所以算政策房小区,比普通保障房是强的多的。质量也很好,城建给自己员工盖的宿舍区,不可能质量差。这就是地段别扭点儿,铁道河道和公路的给半包围了,相对封闭,其他没什么。这种小区就是跟随大盘,不吃亏不占便宜。朝外来广营的学区挺好,上学也不远,没什么劣势。

  3、现在购入如果站岗,年底大概率更会站岗了。当然这也是推测,北京历次行情都是到春天或春夏之交的时候到达到达顶点,那年底基本也就是高峰期了。这次是不是还这样我不知道,有可能吧。反正现在肯定还不到下半场,中场休息,休息一会儿。

  4、首选北京北呗,买不到再看别的。我也没什么推荐的,现在不知道哪儿有房。我也不是中介,没房源。仅供参考。

  章哥,最近单位帮解决了北京户口,准备刚需上车(首套房,无贷款记录)。由于手里资金有限,首付预计180-200万,想买一套市区60平左右的小两居。目前在西二旗附近工作,租房住,打算先入手一套以租养租,暂时也不考虑学区。看了团结湖片区,虽然都是78 79年的顶层,但比较喜欢三里屯周围的环境。想问您两个问题:1、这种老破小推荐买吗?刚需在哪里上车最合适2、团结湖有一栋78年的老楼最近在规划拆掉原地重建,现在入手这栋楼顶层60平400万的南北小两居会合适吗?

  1、是否推荐得看是什么想法,也就是什么需求,没有不能买的房子,就看目的用途了。

  2、团结湖的老公房保值性非常强,周边的也都差不多。从20多年前允许上市开始,一直就是跟随大盘涨跌,炒也炒不起来,谁想压也压不下去。

  前些年网络不发达的时候,我写报告要用到北京均价,网上查不到,索性就给团结湖的中介打电话,问问均价再加权一计算就行,八九不离十。所以如果是图稳妥的保值就买了合适,居住体验虽然一般,但肯定非常保险,出租的话租金也高。

  不过老房的流动性一般,尤其是快到期的,或许出手时贷款受阻,那就有可能因此而错过时机,几年后就想换的不太合适,更适合长期持有轻易不换的。

  3、原地重建的,无所谓,占不着什么便宜也肯定吃不了亏。以后早晚都得重建,什么时候买都差不多。顶楼从投资到不影响升值率什么的,就是出手时费劲,无论是否翻建的都一样。所以更是适合长期自住的。仅供参考。

  章哥,现在我只能买首付200的房子,因外地有房已贷款,在京也没有首套房资格。我在海淀区工作,家庭年入40,房子距离工作地点远近可接受,但孩子2023年要上小学。现在考虑到资金少收入低,在东西城海淀买房是不敢想了,丰台、石景山、大兴哪学区小区都可以,最好是距离地铁不远小三居,想听听您的建议?感谢!

  2、石景山是不合适了,京源和景山的落户年限要求太高,来不及了。大兴我不熟,而且和亦庄学区分开之后更不太合适了,竞争会更激烈。

  相对也就丰台合适,北大地学区最好,一小五小二中八中,进入十二中的可能性也大一些,这学区放到东西海也算不错的。相对房价低,不过现在我也不知道多少钱,7万多应该差不多吧。

  3、但200万首付,二套资格,这最多也就买300万出头的房子。三居,没什么可能。就算是老破小70平的三居也只能4万多点儿,全北京都买不到这么便宜的学区房,至少7万左右。

  4、总之吧,300多万只能说在丰台北大地买到占坑儿房,而且不敢保证是否好贷款,碰运气了。其他板块的也就不算学区房了,就是能上学而已,这就没什么建议了。

  先看看北大地吧,之前是300左右能买到改的小两居,40多平米。现在我也不知道什么行情,试试吧。大兴的我不懂,不知道哪儿合适,这咨询别人吧。仅供参考。

  章哥,我家孩子是2026年幼升小,首房首贷,预计可承受800w左右的房子,本人是西城的工作居住证,目前在看东城龙体片区的房子。都说2023年是孩子幼升小的高峰期,请教下您觉着是一步到位买个东城的小三居合适,还是先买个居住属性的房子,入学前再买占坑房合适?您这边对于东城的800多万的小三居有更好的片区或者是房源的建议吗?目前对于这个选择还比较纠结和迷茫,殷切希望能获得您的建议,感谢啦~

  2、多数人都是愿意住自己的,心理上不接受租房,总觉得住别人的房子别扭。那就一步到位的买能居住的学区房呗,否则就算现在买了其他区的非学区房,过几年还是置换。不仅折腾时间精力,5%的置换成本也不是小数字,800万就是40万,分摊到这几年未必划算。

  换租形式适合像我这样的。一是无所谓住谁的房子,只要舒服就行;二是注重接送方便,孩子换校区就跟着换房,家长省心也让孩子能少受罪,多睡会儿比什么都强;三是觉得经济上划算,用同样的资金能在学区内住更好的房子。

  这就看自己注重什么了,没有标准方案。反正如果是我的话,会买在其他区的非学区房,先解决居住问题。然后错过2023年高峰期之后,看行情再准备个占坑房。上学后用换租的形式解决居住问题。以800万的房子为例,现在在朝阳一般能收1.2万之内的租金。拿着这笔钱,在东城至少租到1000万以上的房子,相对合适些。

  3、房源没有建议,现在房源少,我也不是中介,看不到他们的房源。还是找当地中介吧,龙体也没几个合适的小区,不难找。其他片区那就是安交了,东城最均衡的资源,房价更贵一些,也不好买到合适的。仅供参考。